آخرین تغییرات اساسنامه مجتمع (مصوب مجمع عمومی مورخ 1391/04/23 )‏

بسمه تعالی

اساسنامه مجتمع مسکونی باران

فصل اول

ماده 1- نام مجتمع:

نام مجتمع ، مجتمع مسکونی باران است که در این اساسنامه به اختصار مجتمع نامیده می شود. این مجتمع مطلقاً غیرانتفاعی و غیرسیاسی بوده و از مشارکت کلیه مالکین مجتمع تشکیل می‌گردد.

 

ماده 2- حوزه عملیات:

حوزه عملیات مجتمع، محدوده مجتمع مسکونی باران و کلیه مشاعات و تأسیسات رفاهی، اجتماعی، عمرانی و امنیتی مجتمع که بنحوی منطبق با حقوق مالکین، طبق قانون تملک آپارتمانها بوده و تابع مقررات دولت جمهوری اسلامی ایران می‌باشد.

 

ماده 3- مرکز اصلی مجتمع:

مرکز اصلی مجتمع واقع در یزد- میدان امام حسین - ابتدای بلوار شهید بهشتی - کوچه سوم –کوچه پنجم- مجتمع مسکونی باران وتلفن 6247373 می‌باشد.

 

ماده 4- مدت:

مدت مجتمع نامحدود می‌باشد.

 

ماده 5- کلیه مالکین و ساکنین مجتمع ملزم به رعایت این اساسنامه و ملحقات و منضمات آن می‌باشند.

تبصره): در مواردی که شخص مالک ساکن نبوده و شخص دیگری به هر صورت در آپارتمان سکونت دارد، ملزم به رعایت مفاد این اساسنامه می‌باشد.

 

ماده 6- مشخصات زمین

پلاک ثبتی که  بخش مسکونی مجتمع باران بر روی آن ساخته شده ، پلاک شماره 8693 ، 8694 ، 8680 ، 8687 ،8688 و 8697 اصلی واقع در بخش 4  یزد می‌باشد.

 

فصل دوم- هدف مجتمع

 

ماده 7- هدف مجتمع، ایجاد محیط مناسب زندگی و ارتقاء حسن تفاهم، دوستی، برابری و حسن همجواری بین کلیه ساکنین و انجام امور رفاهی، خدماتی، سرپرستی، نظارت و اداره امور مربوط به کل مشاعات ، مطابق با قوانین تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن، به بهترین وجه و کمترین هزینه می‌باشد.

 

فصل سوم- ارکان مجتمع

 

ماده 8- ارکان  مجتمع عبارتست از:

الف - مجمع عمومی (عادی و فوق العاده)

ب- هیئت مدیره

ج- مدیر عامل

د- خزانه دار

ه- بازرس/ بازرسان

و- شورای نمایندگان بلوکها

 

الف) مجمع عمومی:

ماده 9- مجمع عمومی از گردهمائی مالکین آپارتمانها و یا نمایندگان قانونی آنها (اعم از مستاجر و یا غیر آن) تشکیل می‌گردد.

تبصره 1): نماینده مالکین با معرفی کتبی مالکین و تأئید منشی هیئت مدیره می‌تواند در مجامع شرکت نموده و از حق رای برخوردار باشد.

تبصره 2): در صورتی که یک واحد آپارتمانی دارای چند مالک باشد، فقط یکنفر با معرفی نامه کتبی به نمایندگی از سایر مالکین شرکت خواهد کرد.

تبصره 3): بجای صغار و مالکینی که ممنوعیت قانونی دخالت در ملک خود را دارند، قیم و یا نماینده قانونی آنها در مجمع شرکت خواهد کرد.

تبصره 4): هریک از مالکین واحدهای مسکونی در مجامع عمومی، دارای یک رای می‌باشد و می‌تواند حداکثر نماینده دو مالک دیگر باشد.

تبصره 5): مالک یا نماینده قانونی او وقتی می‌تواند در مجامع عمومی شرکت نماید که سهم هزینه‌های مشترک خود را که توسط هیئت مدیره تعیین شده است، تماماً پرداخته باشد.

تبصره 6): در صورتی که مالک واحد مسکونی، شخص حقوقی باشد، نماینده آن، طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

 

ماده 10- اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی و دستور جلسه حداقل ده (10) روز قبل بوسیله دعوتنامه کتبی و آگهی در تابلو اعلانات بلوکها انجام خواهد شد. نشانی هر مالک، آپارتمان وی در مجتمع یا آدرس دیگری که از قبل اعلام نموده باشد، می‌باشد. همراه داشتن کارت شناسایی معتبر برای شرکت در جلسات مجمع عمومی ضروری است.

تبصره): رهن کنندگان و مستاجرین ساکن بلوک در صورت داشتن قرارداد اجاره، یا رهن و یا وکالتنامه از طرف مالک، میتوانند در جلسات مجمع عمومی شرکت نمایند، مشروط بر اینکه وکالت نامه به تأئید منشی هیئت مدیره رسیده باشد.

 

ماده 11- مجمع عمومی پس از تشکیل، ابتدا از بین اعضاء حاضر یک نفر رئیس و یک نفر منشی و دو نفر ناظر انتخاب خواهد کرد و اداره جلسه با رئیس خواهد بود.

 

ماده 12- تصمیمات و مصوبات مجمع عمومی با اکثریت آراء معتبر خواهد بود.

تبصره): جلسات مجمع عمومی با حضور نمایندگان اکثریت بیش از نصف مالکین تمام قسمتهای اختصاصی که بوسیله رئیس جلسه اعلام می‌گردد ، رسمیت خواهد یافت . در صورتی که تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب فوق نرسد برای بار دوم حداقل به فاصله 15 روز و با تعیین زمان اعلام شده در دعوتنامه ، جلسه دوم مجمع عمومی برگزار خواهد گردید و در صورت به حد نصاب نرسیدن جلسه دوم جلسه سوم برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر و مصوبات آن با اکثریت آراء حاضر معتبر می‌باشد.

 

 ماده 13- از مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی، صورت جلسه ای تنظیم و بوسیله رئیس جلسه، ناظران و منشی منتخب همان جلسه امضاء و به هیئت مدیره ابلاغ خواهد گردید.

تبصره 1): لیست اسامی حاضرین در جلسه تهیه و به امضاء شرکت کنندگان خواهد رسید و در آخر جلسه بوسیله رئیس و منشی و ناظران تأئید می‌گردد.

تبصره 2): تصمیمات مجمع عمومی ظرف مدت ده روز از تاریخ دریافت از مسئولین جلسه، کتباً به کلیه ساکنین اعم از شرکت کنندگان یا غائبین ، از طرف هیئت مدیره ابلاغ می‌گردد.

تبصره 3): در صورتی که در جلسه  مجمع عمومی به هر دلیل مذاکرات به اخذ تصمیم  منتهی نشود جلسه به عنوان تنفس تعطیل می‌گردد . رئیس جلسه موظف است ضمن اعلام تنفس در همان جلسه ، زمان و محل  تشکیل جلسه بعد را  اعلام نماید ( رعایت تشریفات دعوت مجدد الزامی نیست ) . جلسه بعدی ادامه جلسه قبل از تنفس است و هیئت رئیسه آن همان خواهد بود که در جلسه قبل از تنفس انتخاب شده اند ، مگر آنکه یک یا چند نفر ازآنها در جلسه مجمع عمومی بعد از تنفس حاضر نشده باشند که در اینصورت به جای نفرات غایب افراد دیگری از میان حاضرین انتخاب خواهند شد . چنانچه در جلسه جاری تاریخ برگزاری ادامه جلسه  به هر علت اعلام نشود زمان برگزاری ادامه جلسه  حداکثر  یک هفته  بعد از جلسه مذکور خواهد بود.

 

ماده 14- دستور جلسات مجمع عمومی به ترتیب خوانده و تصمیم گیری شده و هرگونه بحث خارج از دستور جلسات در مجمع عمومی ممنوع میباشد.

 

ماده 15- مصوبات مجمع عمومی مطابق مقررات و مفاد اساسنامه نسبت به کلیه مالکین و ساکنین اعم از حاضر و غایب، نافذ و لازم الاجرا میباشد.

ماده 16- مجمع عمومی فوق العاده:

در مواقعی که هیئت مدیره مجتمع و یا 20% از مالکین لازم بدانند، مجمع عمومی فوق العاده از طرف هیئت مدیره دعوت خواهد شد. نحوه دعوت و حد نصاب مجمع عمومی فوق العاده عیناً مانند مجمع عمومی عادی می‌باشد.

تبصره): در صورتی که هیئت مدیره ظرف 10 روز از تاریخ درخواست کتبی اشخاص فوق، از دعوت مجمع عمومی فوق العاده خودداری نمایند بازرس/ بازرسان موظف به دعوت و تشکیل مجمع عمومی فوق العاده می‌باشند.

 

ماده 17:وظایف و اختیارات مجمع عمومی

1- مجمع عمومی از بین کاندیداهای عضویت برای هیئت مدیره و بازرس/ بازرسان که از بین مالکینی که در مجتمع ساکن میباشند به شرح زیر انتخاب خواهد نمود . داوطلبان عضویت می‌توانند یک هفته قبل از مجمع عمومی ضمن معرفی و بیان سوابق تجربی ، آمادگی خود را کتبا به هیئت برگزاری انتخابات اعلام کرده و رسید دریافت نمایند. 

2- مدت قانونی تصدی هیئت مدیره دو سال و برای بازرس/ بازرسان اصلی و علی البدل، یکسال تمام میباشد.

3- مجمع عمومی از بین کاندیداها، پنج نفر را بعنوان عضو اصلی هیئت مدیره، دو نفر را بعنوان اعضاء علی البدل و یک یا سه نفر بعنوان بازرس اصلی و یک نفر را بعنوان بازرس علی البدل با اکثریت آراء کتبی و مخفی انتخاب می نمایند.مجمع عمومی یک نفر از اعضای منتخب هیئت مدیره را به عنوان خزانه دار با رای گیری تعیین می نماید.

4- اعضاء هیئت مدیره می توانند همزمان، مدیر عامل یا عضو شورای نمایندگان بلوکها بوده و یا عهده دار وظایف اجرایی مجتمع گردند.

5- تصویب اساسنامه

6- هرگونه تصمیم درباره تغییرات اساسنامه و اصلاحات لازم در آن

7- رسیدگی به عملیات هیئت مدیره در مدت مأموریتشان

8- تفریغ بودجه سال گذشته و تصویب برنامه و بودجه سال آینده که از طرف هیات مدیره تنظیم شده است.

9- تصمیم در مورد اندوخته مجتمع مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیرات بناهای مجتمع

10- بررسی حساب سالیانه مجتمع، شامل دریافتها و پرداختها و تصویب ترازنامه

11- اتخاذ تصمیم در مورد میزان اندوخته ها و ذخیره ها جهت نوسازی و سرمایه گذاریها و احتمالاً کمبود اعتبارات.

12- سایر مواردیکه در صلاحیت مجمع باشد.

تذکر: مالکین علاقمند یا نمایندگان آنها با وکالت، میتوانند یک هفته قبل از تشکیل مجمع به هیئت مدیره مراجعه و ترازنامه و گزارشات مالی را رویت نمایند.

 

ماده 18- کلیه تصمیمات مجامع عمومی مالکین باید در صورت جلسه نوشته شده و در دفتر مجتمع تحت نظر هیئت مدیره نگهداری گردد.

 

ب) - هیئت مدیره:

 

ماده 19- داوطلبین عضویت در هیئت مدیره، هنگام انتخابات ضمن معرفی و بیان سوابق تجربی، آمادگی خود را اعلام می دارند.

تبصره 1): داوطلبین عضویت در هیئت مدیره بایستی حتماً مالک و ساکن در مجتمع باشند. همسر ، فرزند ، پدر یا مادر مالکین در صورت سکونت در مجتمع  می‌توانند خود را کاندیدای هیئت مدیره نمایند .هر واحد می تواند حداکثر یک نفر به عنوان کاندیدای هیئت مدیره معرفی نماید.

تبصره 2): انتخاب مجدد اعضاء اصلی و علی البدل و بازرس/ بازرسان توسط مجمع عمومی بلامانع است.

تبصره 3): در صورت استعفاء، فوت، ممنوعیت قانونی و غیبت بدون عذر موجه هر یک از اعضای هیات مدیره در چهار جلسه متوالی یا ده جلسه متناوب ، یکی از اعضاء علی البدل به ترتیب اولویت از لحاظ تعداد آراء کسب کرده در انتخابات، جانشین وی خواهد گردید.در صورت تساوی آراء اعضای علی البدل بصورت قرعه کشی (توسط هیات مدیره) انتخاب می شوند.

تبصره 4): در صورت فوت، استعفاء، ممنوعیت قانونی و یا غیبت بدون عذر موجه در چهار جلسه متوالی یا ده جلسه متناوب بیش از دو نفر از اعضاء هیئت مدیره مجمع عمومی فوق العاده تشکیل و نسبت به انتخاب هیات مدیره اقدام می گردد.

 

ماده 20): هیئت مدیره پس از انتخاب، در اولین جلسه خود نسبت به انتخاب رئیس، نایب رئیس، دبیر هیئت مدیره ، سخنگوی هیئت مدیره و مدیر عامل (از بین اعضاء یا خارج از اعضاء) اقدام خواهد کرد.

تبصره 1): اداره جلسات هیئت مدیره با رئیس هیئت مدیره و در غیاب او با نایب رئیس هیئت مدیره خواهد بود.

تبصره 2): تنظیم صورت جلسات هیئت مدیره با دبیرهیئت مدیره و در غیاب او با نایب رئیس خواهد بود. ضمناً مذاکرات و تصمیمات هیئت مدیره پس از درج در صورت جلسه باید به امضاء حاضرین برسد.

تبصره 3): مشارکت اعضاء علی البدل در جلسات هیئت مدیره به جانشینی عضو اصلی منوط به استعفاء، فوت، یا غیبت اعضاء اصلی است. اعضاء علی البدل می توانند برای مشورت و بیان نقطه نظرات، بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت نمایند.

تبصره 4): هیئت مدیره باید حداقل هر 15 روز یکبار جلسه عادی تشکیل دهد و در صورت لزوم جلسات فوق العاده به دعوت رئیس هیئت مدیره خواهد بود.

تبصره 5): سرپرستی امور مالی و تنظیم گزارش مالی سالیانه به عهده خزانه دار خواهد بود که پس از تأئید بازرس/ بازرسان، به هیئت مدیره تسلیم خواهد گردید.

تبصره 6): هیئت مدیره موظف است دو ماه قبل از اتمام دوره قانونی، مجمع عمومی را جهت ارائه گزارش سالیانه و انتخاب اعضاء جدید هیئت مدیره حداکثر تا پایان خردادماه برگزار نماید.

تبصره 7):در صورت اتمام دوره قانونی هیئت مدیره و عدم انجام انتخابات، به هر علت، هیئت مدیره مسئول اداره امور مجتمع خواهد بود.

 

ماده 21- پس از انتخاب هیئت مدیره جدید، هیئت مدیره قبلی موظف است حداکثر ظرف مدت 15 روز، کلیه اسناد و مدارک و دفاتر و تجهیزات و لوازم محل کار را با تنظیم صورت جلسه به هیئت مدیره جدید تحویل نماید.

 

ماده 22- رسمیت جلسات هیئت مدیره، موکول به حضور حداقل سه نفر از اعضاء خواهد بود و تصمیمات و مصوبات هیئت مدیره، حداقل با سه رای موافق معتبر خواهد بود.

تبصره): اعضاء هیئت مدیره باید شخصاً در جلسات شرکت نمایند و هیچگونه وکالت و نمایندگانی و قائم مقامی جهت شرکت در جلسات نافذ نخواهد بود.

 

ماده 23- اعضای اصلی هیات مدیره از پرداخت شارژ در مدت زمان عضویت هیات مدیره معاف می باشند .پرداخت هر گونه پاداش یا حق الزحمه دیگر با تصویب مجمع عمومی امکان پذیر خواهد بود.

 

وظایف و اختیارات هیئت مدیره

 

ماده 24- وظایف هیئت مدیره:

1- رسیدگی به امور مالی مجتمع و خزانه داری و تهیه و تنظیم ترازنامه سالیانه برای تقدیم به مجمع عمومی، جهت تصویب حداکثر تا پایان خرداد ماه هر سال.

2- اجرای مندرجات اساسنامه و تصمیمات مجامع عمومی عادی و فوق العاده.

3- حفظ و حراست اموال مجتمع و وصول هزینه ها و عوارض و مالیاتها و بیمه ساختمانها، سهمی هریک از مالکین.

4- بیمه کلیه ساختمانها و تاسیسات و متعلقات آن در مقابل آتش سوزی نزد شرکتهای بیمه و مراقبت در حفظ آنها.

5- تنظیم برنامه کار و بودجه سال آینده، جهت تقدیم به مجمع عمومی.

6- گزارش عملیات دوره تصدی خود برای تقدیم به مجمع عمومی.

7- نگهداری کلیه حسابها و هزینه ها در دفاتر، براساس اصول پیشرفته حسابداری.

8- تشکیل پرونده برای کلیه آپارتمانها و مستخدمین و تاسیسات مجتمع.

9- نظارت در کارهای مستخدمین و موسساتی که در امر نگهداری تاسیسات مجتمع مسئول می‌باشند، همچنین نظارت بر کارهای مدیر عامل.

10- دفاع از حقوق مجتمع در مقابل اشخاص حقیقی و حقوقی طرف دعوا.

 

ماده 25- اختیارات هیئت مدیره:

1- استخدام و اخراج مستخدمین مجتمع.

2- جلوگیری از هرگونه اقدامی که برای حفظ زیبایی، بهداشت، آرامش و آسایش ساکنین مجتمع مضر باشد و دعوت ساکنین به همکاری.

3- پرداخت کلیه هزینه ها و حقوق مستخدمین با امضاء رئیس هیئت مدیره و خزانه دار.

4- تاسیس شرکتهای تعاونی ساکنین مجتمع.

5- استخدام مدیرعامل از بین مالکین یا ساکنین یا خارج از مجتمع برای مدتی که لازم بداند، تعیین حقوق و تکالیف وی و همچنین تصمیم گیری در مورد خاتمه دادن به خدمت مدیرعامل.

6- اقامه دعوی حقوقی و جزایی و شکایت مربوط به مجتمع در مراجع اداری و انتظامی و قضایی و انتخاب وکیل جهت پیگیری موارد ذکر شده.

7- پیشنهاد هزینه های بالغ بر پنجاه میلیون ریال که در بودجه سالیانه پیش بینی نشده است، به مجمع عمومی جهت تصویب.

تبصره): اولین هیات مدیره بودجه مصوب نداشته و هزینه های خود را از محل حق شارژ دریافتی تامین می نماید.

8- رسیدگی و تعیین هزینه عمومی مشترکات و تعیین سهم واحدهای مسکونی براساس واحد زیربنا و نحوه پرداخت و ابلاغ آن.

9- در صورت وقوع حادثه، رئیس هیئت مدیره به نمایندگی مالکین مجتمع، خسارات وارده را از شرکت بیمه مطالبه و پس از دریافت، در حساب بانکی مجتمع واریز و منحصراً به مصرف تعمیر قسمتهای آسیب دیده میرساند.

تبصره): آن قسمت از تعهدات هیئت مدیره بنام مجتمع مسکونی باران که خارج از حدود اختیارات مندرج در قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن و این اساسنامه، همچنین مغایر با تصمیمات مجامع عمومی عادی و فوق العاده باشد، در تعهد شخصی هیئت مدیره خواهد بود.

 

ج) مدیرعامل:

 

ماده 26- وظایف مدیر عامل بعنوان رئیس اجرایی مجتمع عبارت است از:

1- اجرای مصوبات هیئت مدیره طبق مفاد اساسنامه.

2- نظارت بر حسن انجام کار شرکتهای طرف قرارداد طبق مفاد قراردادهای منعقده.

3- بکار گماردن کارکنان و عزل و نصب آنهابا هماهنگی هیئت مدیره.

4- پیش بینی و تهیه قطعات یدکی و سوخت و مواد مصرفی مورد نیاز و گزارش آن به هیئت مدیره مجتمع.

5- بازدید از تاسیسات و مشاعات و بلوکهای مجتمع و ارائه گزارش آن به هیئت مدیره.

6- پیگیری اخذ حق شارژ و کلیه مطالبات مجتمع

تبصره 1): در صورتی که مدیر عامل خارج از وظایف و اختیارات خود و مصوبات هیئت مدیره در قبال اشخاص حقیقی یا حقوقی برای مجتمع تعهداتی ایجاد نماید، تعهد شخصی وی محسوب میگردد و مجتمع هیچگونه مسئولیتی در این مورد نخواهد داشت.

تبصره 2): هرگاه مدیرعامل استعفا داد و یا به هر علتی از انجام وظیفه معذور گردد، تا انتخاب مدیر عامل جدید که حداکثر نباید از 15 روز تجاوز نماید، یکی از اعضاء هیئت مدیره توسط هیئت مدیره انتخاب گردیده و بطور موقت بعنوان جانشین مدیر عامل انجام وظیفه خواهد نمود.

 

د) -  بازرس/ بازرسان:

 

ماده 27- وظایف بازرس/ بازرسان عبارتست از:

1- نظارت بر نحوه کار و فعالیت هیئت مدیره و مدیر عامل تا در صورت مشاهده خلاف یا سهل انگاری، مسائل را کتباً به هیئت مدیره گزارش نمایند.

2- بررسی صورت دارائی و صورت حسابها و اسناد و عملکرد هیئت مدیره بطور متناوب.

3- بررسی بیلان و ترازنامه سالیانه، بطوری که دو هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی سالیانه، گزارش خود را به هیئت مدیره تسلیم نموده تا در مجمع عمومی مطرح گردد.

4- بازرس/ بازرسان می توانند بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت نمایند.

5- در صورت استعفاء، فوت ، ممنوعیت قانونی بازرس /یازرسان ، بازرس علی البدل به عنوان جانشین وی انتخاب خواهد شد.

 

ماده 28- در صورتی که هیئت مدیره به هر علتی مستعفی و یا معذور از انجام وظایف قانونی خود باشد، بازرس/ بازرسان در مدت حداکثر یک هفته، مکلفند نسبت به برگزاری انتخابات عمومی در مجتمع طبق مفاد اساسنامه مصوب اقدام نمایند.

تبصره): اگر بازرس/ بازرسان نیز مستعفی شده و یا امتناع نمایند با پیشنهاد 20% از مالکین صاحب فضای اختصاصی امر فوق انجام می شود.

 

ماده 29- بازرس/ بازرسان بعنوان ناظر بر اعمال هیئت مدیره و مدیر عامل می‌باشند و هر زمان تشخیص دهند که کار نامبردگان برخلاف قانون و اساسنامه و مصالح ساکنین مجتمع می‌باشد، موظفند موارد خلاف را به مدیر عامل و هیئت مدیره گزارش و در صورتی که هیئت مدیره به این گزارش در مدت 15 روز ترتیب اثر ندهد، می‌توانند با ذکر علت، اقدام به دعوت مجتمع عمومی فوق العاده نمایند و جرایم آنها را نیز به مراجع صالحه گزارش نمایند.

 

ماده30- بازرس یا بازرسین اصلی از پرداخت حق شارژ معاف می باشند. 

 

ه) -   شورای  نمایندگان بلوکها:

 

ماده 31- بمنظور ارتباط دائم بین ساکنین و هیئت مدیره و همچنین همکاری با هیئت مدیره، شورائی بنام شورای نمایندگان بلوک ها تشکیل می‌گردد.

 

ماده 32- مالکین یا ساکنین هر بلوک از بین خود یکنفر را که علاقمند و آشنا به مسائل بلوک میباشد، بعنوان نماینده بلوک برای مدت یکسال با انتخاب توسط نصف به علاوه یک ساکنین همان بلوک انتخاب و وی را کتباً به هیئت مدیره معرفی می‌نمایند.

تبصره 1): در صورت استعفاء و یا هر علت دیگر که نماینده بلوک نتواند انجام وظیفه نماید، مالکین و ساکنین بلوک مربوطه بنا به دعوت اکثریت مالکین یا ساکنین آن بلوک، بلافاصله یک نفر دیگر را به جانشینی وی انتخاب و به هیئت مدیره معرفی می نمایند.

تبصره 2): چنانچه مالکین یا ساکنین بلوک فردی را به عنوان نماینده معرفی ننمایند ،  هیئت مدیره از بین ساکنین بلوک یک نفر را انتخاب و به ساکنین معرفی می‌نماید و چنانچه فردی وجود نداشت بلوک مذکور بدون نماینده خواهد بود . بدیهی است عواقب ناشی از عدم انتخاب نماینده بر عهده مالکین و ساکنین بلوک خواهد بود. ضمنا در صورت عدم اجرای موارد فوق هیئت مدیره می‌تواند یک نفر از ساکنین را جهت نمایندگی چند بلوک معرفی نماید.

 

ماده 33- نمایندگان بلوک حداقل ماهی یکبار با مالکین و ساکنین بلوک جلسه داشته و نظریات و پیشنهادات مورد نظر را بررسی و پس از تأئید، بوسیله نماینده بلوک، مراتب را کتباً به شورای نمایندگان بلوک اعلام می‌دارند.

 

ماده 34- شورای نمایندگان بلوک هر ماه یکبار تشکیل جلسه داده و تصمیمات متخذه و پیشنهادات نهایی را کتباً توسط رئیس نمایندگان بلوکها، با حضور در جلسات و توجیه آنها به هیئت مدیره ارائه خواهند داد.

 

ماده 35- جهت اداره جلسات شورای نمایندگان بلوک، اعضاء شورا از بین خود یک نفر را بعنوان رئیس جلسه و یک نفر را بعنوان منشی جلسات انتخاب می کنند. منشی جلسات موظف است خلاصه مذاکرات و صورت جلسات را در دفتر مخصوص ثبت و به امضای اعضای  شورا برساند.

 

ماده 36- جهت هماهنگی بین نظریات هیئت مدیره و شورای نمایندگان بلوک‌ها ، اعضای هیئت مدیره  می‌توانند با هماهنگی قبلی در جلسات شورای نمایندگان شرکت نماید.  

تبصره): نماینده شورای بلوکها ( رئیس جلسه شورای نمایندگان بلوکها ) به منظور هماهنگی می تواند بدون حق رای در جلسات هیات مدیره شرکت نماید.

 

ماده 37- هریک از نمایندگان بلوکها که دو جلسه متوالی و یا چهار جلسه متناوب، بدون عذر موجه غیبت نمایند، با تصویب شورای بلوکها مستعفی و با اعلام رئیس شورای بلوک‌ها، ساکنین آن بلوک شخص دیگری را طبق ضوابط مندرج در اساسنامه، بجای وی انتخاب و معرفی خواهند نمود.

 

وظایف شورای نمایندگان بلوکها:

 

ماده 38- وظایف نمایندگان و شورای نمایندگان بلوکها عبارت است از:

1- شورا بعنوان بازوی توانای هیئت مدیره بوده و هر موقع که هیئت مدیره مجتمع تشریک مساعی آنان را خواستار گردد، بایستی از هر گونه کوشش در راه رفع مشکل دریغ نورزند.

2- تماس دائم با هیئت مدیره، بمنظور آگاهی از کیفیت و نحوه اداره مجتمع.

3- سعی در ایجاد محیط مناسب زندگی و ایجاد حسن همکاری بین ساکنین مجتمع.

4- مسائلی که برخلاف عرف و آداب زندگی آپارتمانی و مجتمع مسکونی می‌باشد، به ساکنین گوشزد نمایند.

5- بازدید متناوب از مشاعات و بلوکها و پشت بامها.

6- همکاری با مدیر عامل جهت وصول حق شارژ ماهیانه ساکنین بلوک.

7-سایر وظایف که از طرف هیئت مدیره و یا مدیر عامل ابلاغ می گردد.

 

ماده 39- با توجه به حجم کار هیئت مدیره (مخصوصاً در سال اول) مراجعه فرد فرد ساکنین به هیئت مدیره و مدیر عامل ممکن است باعث رکود کارهای اجرایی بلوک گردد، لذا ساکنین مشکلات و نواقص مشاعات بلوک خود یا کل  بلوک  را با نماینده بلوک در میان گذاشته تا در صورت لزوم توسط نماینده بلوک به هیئت مدیره گزارش شود . معذالک  هرکدام از ساکنین می‌توانند در مورد مسائل فوری و با داشتن پیشنهادات و نظریات سازنده و یا طرح هایی که می‌تواند در تأمین بیشتر رفاه ساکنین مؤثر باشد، به هیئت مدیره مراجعه نمایند.

 

ماده 40- در صورت فعالیت قابل توجه و چشمگیر نمایندگان بلوک ها،با تصویب هیئت مدیره تا سقف 50 درصد،نمایندگان بلوک ها در پرداخت حق شارژ به مدت مورد تصدی معاف خواهند بود.

فصل چهارم- مقررات مالی

 

ماده 41- ابتدای سال مالی مجتمع اول فروردین و انتهای آن آخر اسفندماه خواهد بود. باستثنای سال تاسیس که از تاریخ تاسیس لغایت اسفند همان سال خواهد بود.

 

ماده 42- کلیه وجوه مجتمع مسکونی باران، اعم از سرمایه اولیه و کمکهای مالی اشخاص حقیقی یا حقوقی در حسابی بنام مجتمع در یکی از بانکهای داخلی وموسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی افتتاح و حسابهای مجتمع در دفاتر منظم مالی ثبت و نگهداری خواهد شد. حق برداشت از حساب فوق با دو امضاء رئیس هیئت مدیره یا نایب رئیس و خزانه دار معتبر است.

ماده 43- کلیه پرداختهای مجتمع، حتی المقدور بوسیله چک، با تنظیم سند حسابداری انجام خواهد گرفت.

 

ماده 44- مبلغ پنج میلیون ریال وجه نقد، بعنوان تنخواه گردان در اختیار مدیر عامل خواهد بود که با دستور کتبی مدیر عامل و تنظیم سند بصورت نقدی و یا چک قابل هزینه می‌باشد.

 

ماده 45- دستور پرداخت تعهدات مجتمع بامضاء رئیس هیئت مدیره و خزانه دار معتبر است.

 

ماده 46- هزینه های غیرجاری از قبیل:نصب نرده، تابلوها، تجهیزات ایمنی، حفاظتی و تزئینی و غیره در مشاعات با پیشنهادات واصله از طریق مدیر عامل و تصویب هیئت مدیره قابل انجام می‌باشند.

 

ماده 47- در صورت ضرورت، با تصویب هیئت مدیره، خرید اجناس و وسایل و انعقاد هر نوع قرارداد تا میزان دو میلیون ریال بدون استعلام بهاء بلامانع است و بیش از این مبلغ از طریق استعلام بهاء با کسب مجوز از هیئت مدیره، مجاز خواهد بود.

 

ماده 48- هیئت مدیره باید روشی در مصرف اعتبارات اتخاذ نماید که حداقل هر ساله 5% از درآمدهای سالیانه مجتمع را بعنوان اندوخته، جهت هزینه تعمیرات اساسی دستگاههای فنی و استهلاک کلی ساختمانها و تاسیسات عمومی صرفه جویی نموده تا با تصویب هیئت مدیره مورد استفاده قرار گیرد.

 

ماده 49- هیئت مدیره میتواند اندوخته های مالی در مجتمع را از حساب جاری بانک به حساب سپرده منتقل نماید تا از مزایای آن استفاده گردد. هرگونه نقل و انتقال سپرده بانکی با امضاء رئیس هیئت مدیره و خزانه دار متفقاً باید انجام پذیرد.

 

ماده 50- هیئت مدیره مکلف است تمامی ساختمان مجتمع را اعم از آپارتمانها، پارکینگها، انبارها، قسمتهای مشاع و سایر واحدهای ساختمانی و تاسیسات مربوطه را در مقابل آتش سوزی بیمه نماید. حق بیمه و هزینه های مربوطه از اعتبارات مجتمع پرداخت خواهد شد.

تبصره ): سایر بیمه ها از قبیل انفجار، صاعقه، زلزله و ... با پیشنهاد هیات مدیره و تصویب مجمع عمومی امکان پذیر خواهد بود.

 

ماده 51- جهت پیش بینی تورم سالیانه به کلیه رقمهای ریالی که در اساسنامه قید شده است سالیانه 15 درصد اضافه خواهد شد.

 

نحوه دریافت هزینه های مشترک:

 

ماده 52- هزینه های مشترک عبارت است از :(ماده 25 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها).

الف)هزینه های لازم برای استفاده ،حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه

ب)هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران

 

ماده 53- هزینه های مشترک شامل دو قسمت می گردد.

 هزینه های مشترکی که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب ،گاز عایق بندی پشت بام ،بیمه ،آتش سوزی و غیره که سهم هر مالک متناسب با نسبت مساحت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان می باشد.

2-هزینه هایی که ارتباطی با میزان مساحت زیر بنا ندارد (هزینه ثابت) از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار،نگهبان ،متصدی آسانسور ، هزینه نگهداری تاسیسات ، باغبان ، تزیینات قسمتهای مشترک ، هزینه های اداری ، روشنایی عمومی ، فضای سبز و غیره که سهم هر مالک به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

تبصره 1) هزینه های مشترک توسط مدیران مجموعه محاسبه و جهت تصویب به مجمع پیشنهاد و ماهیانه از مالکین اخذ می شود.

تبصره 2)هزینه های مشترک از طرف مالکین می بایست یک ماه قبل و حداکثر تا دهم ماه پرداخت شود و هزینه های مشترک در سال مالی جدید تا زمان تصویب مجمع به طور علی الحساب و معادل افزایش 10 تا 15 درصد مبلغ جاری اخذ خواهد شد. بدیهی است مالکین ملزم به پرداخت ما به التفاوت مربوطه در موعد مقرر (حداکثر تا موعد پرداخت هزینه مشترک بعدی) خواهند بود.

تبصره 3) :چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیران می توانند علاوه بر استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند ودر هرصورت بدهی بر عهده واحد می باشد. ( تبصره ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 4) : پرداخت هزینه های مشترک که ارتباطی با مساحت زیر بنا ندارد برای کلیه مالکین اعم از اینکه ساکن باشند یا نباشند الزامی است (ماده 4 قانون تملک آپارتمانها)

تبصره 5):هزینه بیمه آتش سوزی طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمانها به نسبت سهم هریک از مالکان به نسبت هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی محاسبه و پرداخت آن برای کلیه مالکین اعم از اینکه ساکن باشند یا نباشند الزامی است.

تبصره 6): نحوه پرداخت حق شارژ بصورت نقدی و یا به یکی از سه روش زیر خواهد بود .

الف) اخذ 4 فقره چک به تاریخهای سررسید دهم اردیبهشت – مرداد – آبان و بهمن ماه همان سال

ب) اخذ 6 فقره چک به تاریخهای سررسید دهم ماههای اردیبهشت – تیر –  شهریور- آبان –دی – اسفند همان  سال

ج) اخذ 12 فقره چک به تاریخهای سر رسید پنجم و دهم هر ماه همان سال

تبصره 7):به منظور اطمینان از پرداخت حق شارژ مستاجرین،کلیه قراردادهای اجاره و تمدید آن باید در داخل دفتر مجتمع منعقد گردد و از ورود مستاجرین که در خارج از مجتمع قرارداد اجاره تنظیم کرده اند جلوگیری خواهد شد . ضمنا چک تخلیه نیز در اختیار دفتر مجتمع و تحویل خزانه دار خواهد گردید. ضمنا جهت عقد هرگونه قراداد تسویه حساب با دفتر مجتمع الزامی است.

تبصره 8) :در پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه، باستناد ماده 10 اصلاحی قانون تملک آپارتمانها، بشرح زیر اقدام خواهد شد.

 

 ماده 10 (اصلاحی شورای انقلاب):

در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران بوسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی، طبق مقررات اجرائی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران، موظف میباشند که به محض وصول وجه مورد مطالبه به برقراری مجدد خدمات مشترک، فوری اقدام نمایند.

 

ماده 54-در صورت تشخیص هیئت مدیره مبنی بر ایجاد تجهیزات و امکانات در جهت افزایش رفاه و امنیت مجتمع،نسبت به تامین تجهیزات اقدام و هزینه های مربوطه از مالکین دریافت می گردد.

 

ماده 55- جریمه تاخیر پرداخت حق شارژ: مالکینی که بیش از دو ماه نسبت به پرداخت هزینه های مشترک خود اقدام ننمایند مشمول جریمه تاخیر معادل ده درصد کل بدهی خواهند شد.

 

ماده 56- واحدی خالی از سکنه محسوب (تلقی) می شود که مالک از قبل کتبا به دفتر مجتمع اطلاع داده باشد و به منظور ایمنی واحد و مجتمع برق و گاز واحد موقتا قطع شده باشد. حداقل زمان خالی از سکنه بودن یک ماه می باشد.در صورتیکه برای مجتمع , سکونت با هر تعداد محرز گردد هزینه های مشترک به تعداد محرز شده محاسبه و دریافت می گردد.

 

فصل پنجم

 

ماده 57- وظایف مالکین قسمتهای اختصاصی و طرز استفاده از آن:

1- کلیه آپارتمانها بمنظور سکونت مورد استفاده بوده و مالکین متعهد هستند از ایجاد مراکز کار و تجارت در محل آپارتمانهای خود به هر شکل خودداری نمایند.

2- نصب و الصاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از البسه، تابلو، وسائل منزل، و غیره در نمای خارجی و راهروهای مشترک ممنوع میباشد.

3- در صورتی که مالکین و ساکنین غیبت طولانی داشته باشند، باید کلید آپارتمان خود را با اطلاع نماینده بلوک به شخص مورد اعتماد خود بسپارند تا در صورت ضرورت، ورود به آپارتمان او امکان پذیر باشد. در غیر اینصورت، هر مالک مسئول جبران ضررهایی است که احتمالاً از ملک او ناشی شده است.

4- درصورت غیبت هریک از مالکین آپارتمان و بروز خطرات مهم مانند آتش سوزی، نشت گاز، زلزله شدید، انفجار و ترکیدگی لوله ها که متضمن خطرات مالی و جانی باشد و امکان دسترسی فوری به مالک یا نماینده قانونی مالک نباشد، مدیرعامل و اعضاء هیئت مدیره و یا هریک از بازرس/ بازرسان میتوانند ضمن اطلاع موضوع به مقامات انتظامی و آتش نشانی با تنظیم صورت مجلس و با حضور مجاورین و یا سایر مالکین بطریق مقتضی داخل آپارتمان شده و حتی المقدور بدون اینکه به لوازم و ادوات موجود در آپارتمان لطمه ای وارد شود، نسبت به رفع خطر اقدام نموده مجدداً با تنظیم صورت مجلس، محل را ترک نموده و درب آپارتمان را قفل نمایند.

5- از قرار دادن اشیایی که وزن آنها بیش از تحمل کف قسمتهای اختصاصی است باید خودداری شود.

6- مالکین نباید تحت هیچ شرایطی مواد منفجره و خطرناک که ایجاد انفجار و یا آتش سوزی بنماید در قسمتهای اختصاصی و مشاعات نگهداری نمایند. همچنین نگهداری گربه و سگ ممنوع است و سایر حیوانات با تشخیص هیئت مدیره امکان پذیر خواهد بود.

7- انتقال دهنده مکلف است هنگام انتقال ملک خود با هیئت مدیره مجتمع و همچنین شرکت تعاونی مسکن آبفا تسویه حساب نماید و بهرحال بدهی بر ذمه آپارتمان مورد انتقال خواهد بود.

8- مالکین متعهدند که در وقت انتقال ملک خود بطور اجاره یا رهن، با هماهنگی و موافقت هیئت مدیره عمل کرده و منتقل علیه را به رعایت مقررات و مفاد این اساسنامه ملزم نموده و نسخه ای از این اساسنامه را به امضاء شخص مزبور رسانیده و به دفتر هیئت مدیره تسلیم نمایند تا در پرونده آپارتمان نگهداری گردد.

9- جهت حفظ نظم و زیبایی راهروها، کفشهای خود و دیگر اعضاء خانواده را در محل مخصوص (جاکفشی) در داخل واحد نگهداری نمایند.

10- مالکین و ساکنین مجاز به هیچگونه تغییر شکلی در نمای خارجی آپارتمان نمی‌باشند.

11- مالک یا ساکنین هر آپارتمان (در صورت دارا بودن پارکینگ اختصاصی) فقط حق ورود یک اتومبیل سواری شخصی (باستثناء وسایط نقلیه عمومی مانند: مینی بوس، کمپرسی و غیره) به محوطه پارکینگ اختصاصی خود در مجتمع را داشته و تحت هر عنوان از پارک وسیله در برابر راهروها و پله های ورودی خودداری گردد.

12- شستن اتومبیل و موتورسیکلت و غیره در پارکینگ و محوطه عمومی ممنوع می‌باشد.

13- جهت استفاده از پارکینگ، مجاز به سر و صدای بیمورد (بوق زدن، گاز دادن، تعمیرات و...) نبوده و از روشن گذاشتن وسیله نقلیه بیش از چند دقیقه خودداری نماید. حتی الامکان از ایاب و ذهاب بین ساعات 12 شب الی 5 صبح خودداری شود.

14- میهمانان آپارتمانها حق هیچگونه استفاده از پارکینگ مجموعه را ندارند، مگر با همراهی میزبان و درصورت بودن محل پارکینگ اختصاصی میزبان

15- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در گوشه و کنار اماکن مشاع ممنوع بوده. همچنین قرار دادن دوچرخه و موتورسیکلت در ورودی بلوکها، راهروها، محوطه زیر بلوک و راهروی انباریها ممنوع میباشد.

16- تردد آقایان با لباس زیر در محوطه های عمومی (راه پله، پارکینگ،محوطه و ...) ممنوع می باشد.

17- حفظ و رعایت حجاب و شئونات اسلامی برای خانمها الزامیست.

18- گذاردن اشیاء و گیاهان تزئینی و آنچه که مستلزم زیباسازی اماکن مشترک میباشد، با تشخیص هیئت مدیره امکان پذیر است.

19- ساکنین جهت دفع زباله موظف به استفاده از کیسه زباله مناسب میباشند و از قرار دادن و ریختن زباله در راه پله و سایر اماکن مشترک خودداری نمایند.

20- رعایت نظم و سکوت و ممانعت از بازی و سر و صدای کودکان در راه پله ها در تمام اوقات و در ساعات 13 تا 17 و 22 لغایت 6 صبح در محوطه نیز الزامی است.

21- از وارد نمودن آسیب به فضاها و تاسیسات عمومی خودداری نمایند . در صورت بروز هر گونه آسیبی موظف به پرداخت خسارت وارده می‌باشند.

22- کلیه موارد نکات ایمنی لازم جهت استفاده کنندگان از گاز مصرفی الزامی است.

23- ساکنین مجاز به تجمع در مدخل ورودی اصلی مجتمع، اتاق نگهبانی و یا راه پله ها نمی باشند.

24- مالک و یا ساکنین حق تغییر و یا تعمیر در وسایل عمومی (موتورخانه، تاسیسات، برق، روشنایی، آیفونها و...) را نداشته و درصورت هرگونه اشکال احتمالی، مراتب را به مدیر عامل و هیئت مدیره گزارش نمایند. در صورت رسانیدن هرگونه آسیب، موظف به پرداخت خسارت می‌باشند.

25- از مطرح نمودن مسائلی که موجب بروز سوء تفاهم و یا اختلاف نظر بین ساکنین شود جداً بطور مستقیم خودداری نموده و در اینگونه موارد با هیئت مدیره مذاکره گردد.

26- جهت حفظ هماهنگی ، از تعویض چراغهای روشنایی تراسها، راهروها ، معابر و محوطه عمومی خودداری شود.

27- قرار دادن گلدان و دیگر اشیاء- از هر نوع- در لبه پنجره ها و کلیه تراس ها ممنوع است.

28- هیئت مدیره نسبت به اجاره و رهن آپارتمان ‌ها از نظر تامین منافع و مصالح مجتمع ، مالکین و ساکنین مراقبت و نظارت دارد .

29- ساکنین موظف به حفظ و حراست از اموال شخصی خود می‌باشند.

30- با توجه به مشترک بوده راه آبهای فاضلاب رعایت نکات در ریختن فاضلابهای مجاز لازم بوده و در صورت ورد خسارت تمامی خسارت واره به عهده فرد می باشد.

31- اجاره ملک به افراد مجرد اکیدا ممنوع می باشد.

32- ورود کاروانهای عروسی به داخل مجتمع در هر ساعت از شبانه روز اکیدا ممنوع می باشد.

فصل ششم

 

ماده 58- مجتمع مسکونی باران و اعضاء وابسته به آن بنام مجتمع مسکونی باران ، حق فعالیتهای سیاسی و یا وابستگی به احزاب و گروههای سیاسی را ندارند.

 

ماده 59- مجتمع مسکونی باران الزام خود را به رعایت قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران اعلام می دارد.

 

ماده 60- طرح یا برنامه هایی که در اساسنامه پیش بینی شده و به نحوی با وظایف هریک از وزارتخانه ها و یا سازمانهای دولتی ارتباط پیدا کند، پس از کسب موافقت وزارتخانه یا سازمان دولتی ذیربط اجراء خواهد شد.

 

ماده 61- نکاتی که در این اساسنامه تصریح نشده باشد تابع مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه های اجرایی آن و مقررات جاری و حاکم بر کشور خواهد بود .

 

ماده62- این اساسنامه  در 6  فصل و  62  ماده و41 تبصره  در تاریخ 1391/04/23 در مجمع عمومی مالکین و ساکنین مجتمع مسکونی باران واقع در: یزد - میدان امام حسین ابتدای بلوار شهید بهشتی - کوچه سوم – کوچه پنجم، تصویب و از تاریخ تصویب قابل اجرا خواهد بود .